A possibilidade de penhora do imóvel por dívida condominial sem que o proprietário seja parte no processo

Em decisão proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reconheceu-se que mesmo que o proprietário não tenha figurado no polo passivo da ação de cobrança, pode haver a penhora do imóvel.

No caso analisado, a proprietária do imóvel opôs embargos de terceiro contra o condomínio, com a intenção de evitar a penhora do bem, visto que esse ingressou com ação de cobrança decorrente das cotas condominiais em atraso contra somente o locatário.

O pedido da proprietária foi rejeitado em primeiro grau, porém, o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a decisão, sob o argumento de inviabilidade de redirecionar a execução à pessoa que não figurou na relação jurídica originária.

Posteriormente a isso, o Condomínio interpôs Recurso ao STJ sustentando que a taxa condominial é uma obrigação em razão da coisa (propter rem), isso é cada unidade é responsável por suas despesas, independentemente de que as gerou, tão pouco da vontade do proprietário.

Além disso, salientou em suas razões, que diante de todas as tentativas para receber aqueles valores pendentes de pagamento e sendo impedido de realizar a penhora do imóvel, os demais condôminos seriam prejudicados, pois teriam que ratear os valores não pagos, enquanto a parte devedora continuaria usufruindo de todos os serviços do condomínio.

Ao analisar o caso, a Relatora, Min. Nancy Andrighi, acolheu os argumentos do condomínio, e fundamentou que a possibilidade de o inquilino figurar no polo passivo da ação de cobrança se justifica pelo fato de que esse usufrui dos serviços prestados pelo condomínio. Ainda destacou que esse tipo de ação pode ser proposta por qualquer um daqueles que tenha um vínculo jurídico com o imóvel, e que possa prontamente cumprir com a obrigação.

Por fim, destacou que o caso analisado se trata de exceção à regra, em relação ao fato de a sentença ter sido proferida somente contra o inquilino, ou seja, não tendo a proprietária feito parte do processo, o que em regra geraria nulidade, visto que prejudicou a proprietária que até então era estranha à relação processual. E salientou que diante do fato de que o próprio imóvel gerador das despesas constituir garantia para o pagamento da dívida, é possível que a proprietária seja incluída na fase de cumprimento da sentença com a penhora do imóvel.

Deve se extrair do caso analisado a lição aos proprietários, para que promovam, quando da locação de imóveis, medida judiciais para evitar que imprevistos como o visto no caso em tela ocorram.