Considerações sobre a multipropriedade imobiliária (Time-Sharing)

O instituto da multipropriedade imobiliária vem ganhando cada vez mais espaço no cenário nacional, muito utilizado no mercado imobiliário urbano e turístico, levando o legislador a decretar a Lei 13.777/2018 para reger a matéria.

Nesse sentido, foram acrescentados artigos à Lei de Registros Públicos e ao Código Civil, que a conceitua como "regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada."

Esse sistema é mundialmente conhecido como time-sharing, bastante utilizado para lazer e turismo, envolvendo casas, chalés, flats, apartamentos etc, onde os coproprietários aproveitam o bem de forma compartilhada, dividindo os períodos do ano em unidades fixas de tempo que caberão a cada um deles.

Possui natureza jurídica típica de condomínio, com a aplicação dos respectivos direitos e obrigações dessa modalidade de domínio múltiplo. Caracteriza-se essencialmente pela utilização por determinado período de tempo, cujos requisitos são o uso de modo exclusivo, total e alternado entre os proprietários. Por se tratar de um direito real, expressão do direito de propriedade, confere aos coproprietários todas as suas prerrogativas, podendo usar, gozar, dispor e reaver de forma exclusiva dentro da sua fração ideal de tempo.

Mesmo antes da publicação da referida lei, o Superior Tribunal de Justiça já o reconhecia o regime de multipropriedade imobiliária como um instituto de direito real, conforme REsp 1546165/SP, publicado em 06.09.2016. Nesse julgado, o Ministro relator pontuou ser incabível a penhora do imóvel como um todo, diante da necessidade de resguardo do deito de propriedade alheio.

Por fim, importante consignar que, apesar de a legislação não tratar especificamente sobre a multipropriedade imobiliária rural, certo é que também pode ser utilizada para a exploração econômica do campo de forma otimizada, caracterizando boa opção para a redução dos custos da atividade, maior aproveitamento do solo e fomento ao potencial agrícola do país.

Todavia, dadas as condições climáticas e biológicas, devem as partes estipular um contrato bastante detalhado sobre as particularidades da sua exploração agrária, como safra, melhor clima, propriedades do solo etc, pormenorizando os direitos e obrigações dos condôminos, tolerâncias, uso racional e recuperação do terreno, entre inúmeras outras peculiaridades que evitarão discussões e prejuízos aos coproprietários.