O atraso na entrega de obra e as perdas e danos

Em outra oportunidade foi possível analisar a validade da cláusula de tolerância geralmente aposta nos contratos de compra e venda de imóvel.

Agora, a análise recairá sobre a questão referente a quais são efetivamente as perdas e danos sofridos pelo comprador do imóvel com o atraso na entrega da obra.

Para começar, destaca-se a previsão do artigo 402 do Código Civil que:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Nesse sentido, são devidos pelo vendedor ao comprador os danos emergentes (aquilo que efetivamente perdeu) e lucros cessantes (que deixou de lucrar) desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega ou rescisão do contrato. Explica-se.

Os danos emergentes consistem na efetiva perda que teve o comprador, como custas com a emissão de documentos que tiveram seu prazo expirado, sinal de negócio para contratação de profissionais que executariam serviços no imóvel, aquisição de móveis para utilização provisória, entre inúmeras outras situações que podem acontecer em cada caso concreto.

Já os lucros cessantes referem-se ao valor dos alugueis que o imóvel geraria se estivesse pronto, considerados pela jurisprudência como "danos presumidos".

Segundo o Superior Tribunal de Justiça, justifica-se essa cobrança porque:

o adquirente está morando em um imóvel alugado, enquanto aguarda o seu. Neste caso, ele está perdendo "dinheiro" pagando aluguel em virtude do atraso; ouo adquirente não está morando de aluguel e comprou o novo imóvel apenas como investimento. Neste caso, ele também está perdendo "dinheiro" porque se o imóvel tivesse sido entregue no prazo ele estaria alugando para alguém e aferindo renda com isso.

Ou seja, em qualquer caso o comprador deixa de ter um lucro, de ganhar dinheiro em razão do atraso na entrega do imóvel. Para o STJ, essa "perda de dinheiro" (lucros cessantes) é evidente e deve ser presumida, sendo necessário imputar ao comprador apenas a prova do valor estimado de aluguel que o imóvel geraria.

Por sua vez, para que o vendedor se desincumba da obrigação de pagar essa indenização, cabe a ele fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável, situação bastante peculiar e de difícil constatação.

Camile Beatriz Pofahl Durdyn

OAB-PR 55.391