Os problemas mais comuns do direito imobiliário

O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) divulgou quais são os principais conflitos dentro do direito imobiliário e apresentou seu posicionamento em diversas questões que envolvem a compra e venda de imóveis.

Em sua maioria, são os consumidores os mais desfavorecidos, por não conhecerem a fundo seus direitos e detalhes contratuais. Por isso, antes de fechar um contrato, é fundamental compreender os riscos e entender os detalhes dos procedimentos imobiliários. Confira agora quais são os problemas mais comuns.

Atraso na entrega da obra

Comprar um imóvel na planta pode trazer algumas frustrações, como situações em que a construtora não cumpre o prazo previsto para finalizar a obra.

Em casos de atraso injustificado, o STJ dá o direito ao comprador de uma indenização por perdas e danos. A construtora deve pagar a multa estipulada em contrato, além de cobrir outros danos materiais, como por exemplo, pagar o valor correspondente a um aluguel durante o período de atraso até a entrega do imóvel.

Mas nem sempre as coisas são tão simples assim. É muito comum que os contratos de compra e venda apresentem cláusulas pré-determinadas e abusivas, desfavorecendo o consumidor e aproveitando do seu desconhecimento em relação à legislação.

Um tipo de cláusula muito usual é garantir uma extensão de prazo desproporcional, com uma tolerância de 90 dias, que são prorrogáveis por três meses ou mais, por exemplo. Nestes casos é possível recorrer à Justiça, mesmo quando existe uma cláusula de tolerância.

O Código de Defesa ao Consumidor (CDC) institui a modificação de cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Rescisão de Contrato

Muitos problemas e dúvidas surgem em relação à rescisão de contrato de um imóvel. Quando há financiamento de imóveis, o cidadão tem o direito de pedir a rescisão do contrato. E é possível receber de volta o valor já pago em parcelas anteriores. No entanto, quantidade a ser devolvida e as condições podem variar.

Se o comprador não tem condições financeiras para continuar o pagamento das parcelas, por exemplo, o vendedor deve restituir um valor parcial, que será definido mediante julgamento.

O STJ dá como exemplo dessa possibilidade um recurso, no qual a construtora alegava que o contrato tinha uma cláusula que previa a retenção total do pagamento em caso de pedido de rescisão de contrato. O tribunal julgou a cláusula como abusiva e definiu que a retenção seria de 25% do montante já pago.

Publicidade enganosa

Outra incidência muito recorrente é a publicidade enganosa ou que faz promessas ilusórias a respeito de um imóvel. O STJ parte do príncipio da transparência e julga que toda publicidade veiculada deve cumprir as promessas que anuncia.

Mas existem muitos casos em que esse principio não é respeitado. Um exemplo de processo julgado pelo STJ se refere a um imóvel que prometia um "pool hoteleiro". No entanto, o empreendimento tinha uma licença residencial e foi interditado pela prefeitura. A empresa responsável tentou adaptar o projeto e o resultado foi que todos os compradores, obviamente, ficaram insatisfeitos.

Usar termos ambíguos é outro tipo de publicidade de má fé que acontece com frequência, como anunciar um dormitório "adicional", quando na verdade se trata de uma dispensa.

Dicas para se prevenir

Já deu para perceber que a compra de um imóvel pode esconder diversas armadilhas se você não estiver bem informado, certo? Para se prevenir de possíveis dores de cabeça, a recomendação da Associação Nacional de Mutuários é utilizar o serviço de uma imobiliária de confiança e de um corretor de imóveis qualificado para intermediar todo o procedimento.

Além disso, é importante contratar um advogado especializado em direito imobiliário para analisar o contrato.

Fotos (ordem de aparição): Mark Moz (Flickr) e nemo (Pixabay)