Alguns moradores do meu prédio querem aplicar um reajuste no condomínio de forma que o preço proposto para a cobertura é 66% superior ao dos apartamentos. Não acho justo e gostaria de ter a palavra de um especialista sobre o assunto.
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Prezada sra. Camila, bom dia!
Em decisão recente, processo originário daqui de BH, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais determinou que a cobertura deve pagar o mesmo valor de taxa de condomínio que os demais condôminos de apartamentos tipos.
Segundo o Tribunal, a prática de cobrar uma taxa baseada na metragem do apartamento e, portanto, mais cara para os moradores de coberturas, é vista como oportunidade para um enriquecimento sem causa dos demais condôminos.
"Já que tal fato (ser dono de um imóvel com maior metragem), por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos", vez que tal área não tem piscina, nem outra benfeitoria que necessite de gasto diferenciado dos demais condôminos.
Assim, o pagamento por serviços comuns do condomínio, como gastos com luz e água, despesas com faxina, limpeza e manutenção do prédio, deverá ser rateado igualmente entre os condôminos.
Vale ressaltar que o condomínio, réu, no caso em tela, interpôs Recurso Especial ao STJ. Contudo, o relator, ministro Marco Buzzi, entendeu que o recurso não reunia condições processuais para ser admitido.
Com efeito, restou confirmado o acórdão do TJMG que determinou o condomínio a devolver tudo que cobrou a mais do apartamento maior (que pagava taxa condominial a mais que os apartamentos “tipo”), sob o fundamento que causa enriquecimento ilícito dos proprietários dos aparatamentos menores quando estes pagam valor menor por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho.
Dessa forma, espero ter lhe ajudado a esclarecer a dúvida. Oportunamente, coloco-me à sua disposição.
Rodrigo Ribas – OAB/MG 84.459 - Advogado Imobiliário
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Camila,
Apenas para fazer uma correção de minha resposta anterior, onde constou equivocadamente, que o quórum necessário à alteração da convenção é de um terço, mas na verdade, são dois terços.
Obrigado,
Neudi Fernandes - Advogado
Curitiba - Paraná
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Olá Camila,
Verifique na Convenção do Condomínio como é feito o rateio das despesas de condomínio. Em alguns casos depende do tamanho da unidade em outros o valor é rateio pela quantidade de unidades existentes independente da metragem do imóvel.
Caso tenha esclarecido sua dúvida, por favor informe o seu grau de satisfação.
Att.
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Prezada Camila,
As regras do condomínio são fixadas por convenção dos condôminos, e dependem da aprovação de no mínimo dois terços da fração ideal e serem registradas no cartório de registros de imóveis, contudo, deve ser sempre observado os limites impostos pela Lei n.º 10.406/2002 (Código Civil). Damos ênfase aos artigos 1333 e 1334, que preconizam com demais normas, que as cotas de condomínio sejam "proporcionais", destarte, ao nosso ver, a cobrança individual e mais onerosa contra sua pessoa, apenas por residir na cobertura, é ilegal.
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Boa tarde, Camila,
A melhor forma de lhe responder seria primeiramente avaliando a convenção de seu condomínio. Certamente neste documento existe a previsão de como será feito o rateio das cotas de condomínio e, em tese, é dessa forma que deverá ser promovido.
Neste caso, para qualquer alteração, seria necessário alterar a convenção do condomínio, que por exigência legal, necessita de aprovação de pelo menos um terço dos condôminos.
Mesmo obtendo-se este quórum específico de um terço dos condôminos, evidentemente que não pode haver previsão que seja contrária à lei, ou seja, para que a cobertura seja responsabilizada por uma cota maior do que os apartamentos tipo, deve haver uma justificativa.
Habitualmente, as convenções prevêm que o rateio será feito proporcionalmente à área de cada unidade condominial e por isso mesmo, as coberturas acabam pagando mais.
Mesmo assim, já existem decisões judiciais contra este tipo de previsão, assegurando que todos os condôminos, independente da área de suas unidades, paguem exatamente o mesmo valor.
Espero ter contribuído para solucionar sua dúvida.
Atenciosamente,
Neudi Fernandes - Advogado
Curitiba - Paraná
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