Código de defesa do consumidor aos contratos de compra e venda

Ab initio, cumpre-nos esclarecer que o contrato de compra e venda de imóvel é um contrato de adesão, ou seja, um contrato cujas cláusulas são aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo, mas tão somente aceitar.

Nas palavras de Silvio Rodrigues: A ideia de contrato de adesão surge em oposição à de contrato paritário. No conceito clássico de contrato, admite-se uma fase em que se procede ao debate das cláusulas da avença e na qual as partes, colocadas em pé de igualdade, discutem os termos do negócio. É a chamada fase de pontuação, onde as divergências são eliminadas através da transigência dos contraentes.

A este tipo de negócio dá-se o nome de contrato paritário, pois supõe-se a igualdade entre os interessados. No contrato de adesão, a fase inicial de debates e transigência fica eliminada, pois uma das partes impõe à outra, como um todo, o instrumento inteiro do negócio, que esta, em geral, não pode recusar. (RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. 24. ed. São Paulo: Saraiva, 1996, vol. III, p. 45). (Grifos nossos)

No mesmo sentido, Orlando Gomes: Contrato de adesão é o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente, de modo geral e abstrato, pela outra parte, para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações concretas. (GOMES, Orlando. Contrato de adesão. São Paulo: RT, 1972. p. 3).

Como bem afirmou Maria Helena Diniz: Os contratos por adesão constituem uma oposição à ideia de contrato paritário, por inexistir a liberdade de convenção, visto que excluem a possibilidade de qualquer debate e transigência entre as partes, uma vez que um dos contratantes se limita a aceitar as cláusulas e condições previamente redigidas e impressas pelo outro, aderindo a uma situação contratual já definida em todos os seus termos. (DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 6ª ed. São Paulo: Saraiva, 1989. Vol. III, p.71). (Grifos nossos)

Como vimos, trata-se de uma modalidade de contrato extremamente desfavorável a uma das partes, a saber, o adquirente. A única opção que lhe é dada é a de aceitar o contrato nos termos em que for imposto, sob pena de qualquer discordância contra ele inviabilizar a negociação do imóvel.

Assim é que, buscando assegurar o equilíbrio contratual, deve-se aplicar o Código de Defesa do Consumidor, em face da situação de vulnerabilidade do consumidor no bojo da citada relação. Dessa feita, a relação deve ser vista sob a ótica do atendimento das necessidades e da proteção dos interesses econômicos do consumidor, em decorrência do reconhecimento de sua vulnerabilidade, tendo como finalidade o alcance do equilíbrio da relação consumerista.

Foto: por Imobiliária THÁ (Flickr)