Direitos pelo atraso na entrega do imóvel e a justiça - STJ e TJ-CE

São algumas considerações acerca dos direitos que circundam os direitos dos consumidores lesados na promessa de entrega de imóvel, bem como a colação da Jurisprudência atualizada e consolidada sobre o tema, no Superior Tribunal de Justiça e no Tribunal de Justiça do Ceará.

1) No caso em que o consumidor não ter interesse em esperar pelo imóvel:

• Rescisão do contrato firmado e devolução dos valores pagos à construtora, devidamente corrigido e atualizado com juros de 1% ao mês, bem como a indenização por danos materiais, morais, e lucros cessantes em sede de Ação Judicial.

2) No caso em que o consumidor tem interesse em aguardar a entrega do imóvel:

• Se não previamente estipulada multa contratual pelo atraso, multa de 2% sobre o valor de tudo o que foi pago ou sobre o valor do contrato, a critério do Juiz;
• Correção de 1% ao mês sobre tudo o que foi pago à construtora;
• Ressarcimento de todos os prejuízos pelo atraso na entrega do imóvel, como pagamento de alugueis, e demais despesas devidamente justificadas, enquadradas como dano material;
• Indenização por danos morais como forma de amenizar todo o sofrimento, transtorno, abalo psicológico, haja vista que o proprietário faz todo um planejamento de vida em cima da data estipulada para a entrega do imóvel.
• Ressarcimento pelos lucros cessantes, pois o proprietário poderia ter explorado o imóvel economicamente, arbitrando um valor de aluguel, independente de onde residir, se paga ou não aluguel.

Em ambos os casos, recomenda-se a discussão na esfera judicial mediante propositura de ação própria, devidamente assistido por Advogado, com base na Lei8.906/94 e nos termos do art. 133 da Constituição Federal, in verbis:

Art. 133. O advogado é indispensável à administração da justiça, sendo inviolável por seus atos e manifestações no exercício da profissão, nos limites da lei.

A Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é torrencial sobre o tema, balizando, sobretudo o entendimento de que entre as penalidades pelo descumprimento do contrato, é cabível a indenização pelos lucros cessantes, in verbis:

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.

1. A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pre-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.
2. Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema.
3. O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora.
4. Recurso Especial a que se nega provimento. (REsp 1355554/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2012, DJe 04/02/2013)

AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1. A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.
2. O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.
3. Agravo Regimental improvido.(AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. DESPESAS COM LOCAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLAUSULA PENAL COM INDENIZACÃO POR ATRASO. DANOS MORAIS. NATUREZA DISTINTA. QUANTUM ARBITRADO. MAJORAÇÃO.

1. As despesas com locação de imóvel não podem ser consideradas como abrangidas pela cláusula penal do contrato celebrado, porquanto possuem natureza distinta, podendo assim, serem cumuladas com a indenização prevista.
2. Ante os critérios da indenização por danos morais, e à vedação do enriquecimento sem causa da vítima, o quantum indenizatório deve ser majorado, por se mostrar capaz de propiciar à vítima satisfação compensadora pelos dissabores que passou, merecendo reforma, a sentença combatida. (Apelação Cível 1.0024.11.214317-7/001, Rel. Des.(a) Moacyr Lobato, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/02/2013, publicação da sumula em 04/03/2013)

No Ceará, o Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que o descumprimento do contrato, no tocante a entrega do imóvel gera o dever de indenização pelos danos materiais decorrentes, além do dano moral suportado. Assim percebe-se um julgado:

A MRV Engenharia e Participações S/A deve pagar R$ 31.167,54 para servidor público que teve prejuízos devido à demora na entrega de apartamento. A construtora também foi condenada ao pagamento de aluguéis no valor de R$ 500,00 desde fevereiro de 2012 até a entrega do imóvel. Além disso, ressarcirá as quantias decorrentes de taxa de evolução da obra, que serão apuradas na fase de liquidação da sentença.

A decisão é da 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE). De acordo com o relator do processo, desembargador Jucid Peixoto do Amaral, "é incontroversa (indiscutível) a conduta violadora do contrato firmado por parte da apelante [MRV], consistente em não entregar o imóvel na data aprazada, sem comprovar eventual motivo que exclua sua responsabilidade pelo evento danoso."

O desembargador destacou que, "com o objetivo de venda e atração de consumidores, as construtoras fazem promessas de entrega dos imóveis em datas que sabem, previamente, que não irão conseguir cumprir".

Conforme o processo, em junho de 2010, o servidor firmou contrato de compra e venda com a MRV e teve crédito pré-aprovado pela Caixa Econômica Federal (CEF). Três meses depois, ele descobriu que a obra havia sido embargada pelo Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (Ibama), o que atrasou a construção e resultou no cancelamento do contrato de financiamento com a Caixa.

Durante o período de espera, o funcionário teve o salário reajustado e, em consequência, perdeu subsídio de R$ 17 mil que seria concedido pelo Governo Federal, pois a obra estava incluída no Programa Minha Casa, Minha Vida.

Dez meses depois, a empresa informou ao cliente que o financiamento seria realizado junto ao Banco do Brasil (BB), nas mesmas condições do anterior. Porém, ao assinar o contrato, ele teve de pagar R$ 3.101,84 referente à diferença entre o que o banco se propôs a financiar e o valor atualizado do imóvel. Ele foi informado que se não pagasse a diferença, haveria quebra de contrato e teria de pagar multa de R$ 10 mil.

Em julho de 2012, o funcionário foi surpreendido ainda com a cobrança de um segundo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no valor de R$ 1.065,70. A taxa, no entanto, já havia sido paga em novembro de 2011.

Sentindo-se prejudicado, o servidor ajuizou ação requerendo o ressarcimento das quantias dos aluguéis pagos, o pagamento da taxa de evolução da obra e o subsídio que perdeu por culpa da construtora. Também pediu indenização por danos morais e a restituição do reajuste do saldo devedor.

Em novembro de 2014, o juiz Francisco Mauro Ferreira Liberato, titular da 21ª Vara Cível de Fortaleza, fixou a reparação moral em R$ 15 mil. Também determinou o pagamento de R$ 12 mil referente ao reajuste do saldo devedor, além da restituição de R$ 3.101,84 pago a mais no financiamento com BB e a devolução de R$ 1.065,70 relativa à segunda taxa de ITBI.

A MRV apelou da sentença (nº 0204817-64.8.06.0001) no TJCE. No julgamento do recurso, nessa quarta-feira (11/03), a 6ª Câmara Cível manteve a decisão de 1º Grau.