Dos prazos para reclamações dos vícios construtivos

Já tratamos em assunto específico a responsabilidade das instituições bancárias (https://www.mundoadvogados.com.br/artigos/a-respon...), assim como a responsabilidade das construtoras nos vícios construtivos.

Nos artigos supramencionados, informamos quanto à responsabilidade da Instituição Bancária e da Construtora/Incorporadora, todavia, o que a maioria dos consumidores não sabem é que os vícios construtivos possuem prazos para serem reclamados, dependo de cada problema construtivo.

Em regra, o prazo de garantia do imóvel é de 5 (cinco) anos, todavia, esta garantia prevista no art. 618 do Código Civil, refere-se à solidez e à segurança do imóvel.

Por solidez e segurança, integram todos os itens que tornem o imóvel vulnerável à ruína, bem como, defeitos que tornem o imóvel impróprio para o uso.

Todavia, importante ressaltar que para que o consumidor tenha direito ao prazo de garantia é necessário que realize uma reclamação junto ao responsável (Construtora/Instituição Bancária) e esta reclamação deve ocorrer no prazo de 180 dias a partir da constatação dos vícios ocultos e de 90 dias em caso de vícios aparentes.

Estes prazos, chamados de prazos decadenciais para a reclamação, são essenciais e deverão ser comprovados em caso de ação judicial, sendo de suma importância que a reclamação seja formalizada, preferencialmente, de forma escrita.

Vícios ocultos são aqueles identificados após o recebimento do imóvel e os vícios aparentes são aqueles que podem percebidos de pronto, de fácil constatação, por exemplo, buracos, reboco caindo, piso solto, rachaduras, etc.

Além do prazo de garantia e solidez e segurança da obra, existem outros prazos que devem ser seguidos, os quais referem-se a assuntos específicos e para melhor compreensão destacamos abaixo:

- Diferença na metragem do imóvel:

Caso o comprador tenha adquirido um imóvel, com metragem inferior àquela determinada em contrato, de acordo com o art. 501 do Código Civil terá o prazo de até 1 (um) ano para propor ação.

Neste caso não existe prazo decadencial, o que significa dizer que não é necessário reclamar junto à vendedora no prazo de 180 dias, todavia, o prazo de um ano é contado a partir do registro do Contrato perante o Registro de Imóveis competente ou, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa do vendedor, esse prazo conta-se a partir da entrega do bem ao comprador.

Este prazo se aplica também no caso de venda realizada entre pessoas físicas onde não existe relação de consumo.

Existem decisões nos Tribunais que em sendo uma relação de consumo, aplica-se o art. 27 do Código de Defesa do Consumidor e o prazo seria também de 5 (cinco) anos e seria contado a partir do conhecimento da diferença

Todavia, como se trata de entendimento jurisprudencial, para melhor segurança o ideal é que a ação seja proposta dentro do prazo de um ano.

- Danos Morais e Materiais;

Caso o imóvel tenha se tornado impróprio para o uso ou ainda causado danos de natureza psíquica ao comprador, este pode requerer uma indenização por danos morais ao responsável.

Além dos danos morais, qualquer prejuízo comprovado pelo consumidor pode ser exigido na justiça através de indenização por danos materiais.

A indenização por danos morais e materiais, deve ser reclamada no prazo de 3 (três) anos e o prazo é contado a partir do aparecimento do vício construtivo em caso de danos morais e a partir do prejuízo no caso dos danos materiais.

Convém lembrar que a responsabilidade civil da empresa é objetiva, ou seja, não é necessário provar a culpa, bastando comprovar a existência do vício construtivo.

Importante frisar ainda que, em sendo relação de consumo, pode-se pedir a inversão do ônus da prova, haja vista que o consumidor é parte hipossuficiente, ou seja, mais fraco técnica e financeiramente.

Portanto, se você recebeu imóvel com defeito, fique atento aos prazos para reclamação e busque sempre a orientação de um advogado para tomar as decisões corretas e ver o seu direito protegido.

Dra. Fabielle Pillati Bueno

OAB/PR 65.201