FGTS e o sonho da casa própria

O financiamento de imóveis, no Brasil, possui recursos oriundos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) ou através de recursos da Poupança. Cada financiamento é incluído em programas específicos disponibilizados pelo Governo Federal, subdividindo-se em cinco modalidades, as quais possuem requisitos próprios, que necessariamente devem ser cumpridos pelos futuros mutuários, vejamos.

O Programa Minha Casa Minha Vida possui recursos oriundos do FGTS, cujo objetivo é o financiamento habitacional com taxas reduzidas e concessão de subsídios. Tais subsídios, no Programa MCMV, são concedidos em forma de desconto para as famílias que possuem renda mensal de até R$ 3.275,00, sendo que o valor do subsídio varia de R$ 2.113,00 a R$ 17.960,00.

Aquele interessado neste programa deve preencher certos requisitos, sejam eles direcionados a pessoa física ou ao próprio imóvel. Quanto ao imóvel urbano, este por sua vez deve ser novo, já entregue ou na planta, sendo ainda único imóvel financiado pelo programa. Entende-se como novo aquele imóvel que já possui o Habite-se expedido em até 180 dias, ou que não tenha sido habitado, ou alienado.

Ainda, o valor de avaliação do imóvel, para a região de Curitiba, é de até R$ 170.000,00 e, para região metropolitana de até R$ 145.000,00. Quanto à pessoa física interessada, deve possuir renda familiar bruta de até R$ 5.000,00, não ser detentor de financiamento habitacional ativo, não ser proprietário, cessionário ou promitente comprador de outro imóvel residencial, no mesmo local em que financiará o imóvel pelo programa, não ser beneficiário de descontos concedidos a qualquer tempo pelo FGTS.

As taxas de juros efetivas variam de acordo com a renda familiar bruta, tendo como prazo mínimo para o financiamento de 120 meses e prazo máximo de ate 360 meses, sendo valor mínimo de R$ 50.000,00.

Outra modalidade de financiamento proveniente dos recursos do FGTS é a Carta de Crédito FGTS, não muito explorada pelos brasileiros, a qual possui poucas distinções, se comparado ao Programa MCMV. Nesta modalidade as distinções se encontram no fato de que o imóvel pode ser usado, não há concessão de subsídios, renda familiar é de até R$ 5.400,00 e quanto às taxas de juros efetiva, no que tange a esta última distinção, a diferença não é expressiva.

Na sequencia, podemos citar a Carta de Crédito Pró-Cotista, destinada exclusivamente àqueles titulares de conta vinculada ao FGTS. Neste caso as exigências são distintas das já visualizadas, senão vejamos.

O imóvel pode ser novo ou usado, sendo que sua avaliação não pode superar o valor de R$ 400.000,00. Não há limite de renda bruta mensal e não possui subsídios. Por ser uma modalidade vinculada ao FGTS, requisitos legais, provenientes da Lei n° 8.036/90, devem ser respeitados, tais como:

• mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes, consecutivos ou não;
• contrato de trabalho ativo sob o regime do FGTS ou saldo em conta de FGTS, na data de concessão do financiamento, correspondente a no mínimo 10% do valor de avaliação do imóvel.

O prazo mínimo de financiamento é de 60 meses a 360 meses, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), sendo valor mínimo de 80% do valor do imóvel. Caso se opte pela Tabela Price, o prazo máximo do financiamento caí para 240 meses e valor mínimo para o financiamento de 70% do valor do imóvel.

Pois bem. Como se observou, a utilização do FGTS, teoricamente, só poderia ser aplicável para imóveis até o limite de avaliação no importe de R$ 400.000,00, eis que este valor é aplicável àquela ultima modalidade apresentada. Para imóveis acima deste valor, os financiamentos possuem recursos oriundos da Poupança, podendo ser incluídos no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

O SFH possui regulamentação através da Lei n° 4.380/1964, sendo ele o mais utilizado em todo o território nacional. Os imóveis devem ser avaliados em até R$ 650.000,00, para o Estado do Paraná, podendo ser novo ou usado. O limite máximo de financiamento é de até 80% do valor do imóvel.

A exceção encontra-se perante a Caixa Econômica Federal, eis que recentemente alterou a percentagem do limite de financiamento sobre o valor do imóvel, que neste caso, é destinado a apenas imóveis usados, passando para 50%. Ainda, há limitação da taxa de juros efetiva que não pode ultrapassar 12% ao ano; inclusive, a taxa de administração mensal não pode superar R$ 25,00.

Já o SFI, o imóvel deve ser avaliado acima de R$ 650.000,00, podendo ser novo ou usado. Nesta modalidade é expressamente proibida a utilização do FGTS, sendo que o limite máximo de financiamento é de até 80% do valor do imóvel. Contudo, em sendo o imóvel usado, a Caixa Econômica Federal apenas aceita financiamento de até 40% do valor do imóvel. Neste caso, as taxas de juros são aquelas aplicadas no mercado financeiro, ou seja, sem limitação anual.

A atual problemática encontra-se justamente nestas duas últimas modalidades, pois ao contrário do que dispõe a Lei n° 8.036/90, há recentes julgados entendendo pela possibilidade de utilização do saldo do FGTS para amortizar ou quitar o financiamento, cujos imóveis são avaliados acima de R$ 400.000,00.

Alguns bancos impossibilitam a utilização do FGTS para financiamentos de imóveis acima de R$ 400.000,00, sob a singela alegação de que a Lei 8.036/90 não permite a inclusão do imóvel no programa, entendimento este diverso de nossas jurisprudências. Bem como, certos bancos não repassam as solicitações para utilização do FGTS à Caixa Econômica Federal, gerando maiores prejuízos.

Ademais, jurisprudenciais recentes estão condenando o banco infrator em indenização por danos morais, como é o caso recente que segue abaixo, o qual passou pelos cuidados deste escritório de advocacia, vejamos:

"O Banco XXXXX, por sua vez, ostenta responsabilidade civil na espécie, porquanto, de forma injustificada e em desacordo com a legislação de regência, deixou de promover o tramite do requerimento formulado pelos autos, junto a CAIXA.

Portanto, em decorrência de sua inercia e descaso e por deixar de apurar adequadamente os fatos do pedido que lhe fora apresentado administrativamente, deve responder pelas irregularidades eventualmente perpetradas no processamento do requerido dos autores.

Com efeito, a demora no abatimento do valor das prestações e respectivos reflexos financeiros, a insegurança quanto ao cumprimento das normas do SFH, o tempo perdido com consultas, reclamações e troca de e-mails e, ainda, a necessidade de ajuizamento da presente demanda, sem duvida, foram causa de muitos dissabores e transtornos aos autores. Afigura-se indubitável, pois, o dano da parte autora, suficiente à caracterização de um abalo moral de razoável monta, e passível de indenização, não podendo ser interpretado como mero aborrecimento da vida cotidiana". (autos n. 5032427-40.2015.4.04.7000/PR – 4ª Vara Federal de Curitiba).

De acordo com o relatado, podemos concluir que o Judiciário tem sido muito favorável em casos como este, pois devem prevalecer o direito à moradia e à propriedade, em detrimento de meras formalidades, exigidos tanto por lei infraconstitucional ou procedimentos internos das instituições bancárias.

Fotos (ordem de aparição): por Huasonic, Carlos ZGZ e free pictures of money (Flickr)