Prescrição Aquisitiva de Imóveis Pertencentes à Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano

De fato, o contrato de compra e venda de imóveis é um importante instrumento de operacionalização do mercado mobiliário. Todavia, a aquisição do título de propriedade pode advir não de um contrato, mas sim de uma situação de fato caracterizada pelo prolongamento da posse.

Assim surge o instituto da prescrição aquisitiva, mais usualmente conhecida como usucapião, que uma forma originária de aquisição do domínio, e garantindo a estabilização da propriedade, uma vez preenchidos os requisitos legais para tanto.

Em se tratando de imóveis particulares, não há dúvidas quanto a possibilidade de adquiri-los pelo instituto da prescrição aquisitiva. A questão que se põe é: é possível alegar a prescrição aquisitiva em se tratando de imóvel vinculado a sistema de financiamento de habitação, como é o caso dos imóveis da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU. Indagar-se-ia: qual a natureza jurídica desses imóveis, público ou particular? É o que pretenderemos responder adiante.

Em primeiro lugar, é importante o leitor ter em mente que não se trata de assunto pacífico, sendo, pois, controverso tanto em sede doutrinária, quanto jurisprudencial.

De início, comungamos do entendimento segundo o qual não há qualquer impeditivo à prescrição aquisitiva de tais bens imóveis, visto que não há qualquer interesse público apto a justificar a imprescritibilidade do bem frente à pretensão de usucapião.

Isso porque, levando em conta a natureza jurídica da entidade, a CDHU foi constituída sob a forma de sociedade por ações (Lei 6.404/76), à evidência do art. 1º de seu estatuto social. Logo, cuida-se de sociedade de economia mista.

À guisa de esclarecimentos, as sociedades de economia mista, pertencentes à Administração Pública indireta, são pessoas jurídicas de direito privado criadas quer para prestação de serviços públicos, quer para exploração de atividade econômica. Ocorre que a finalidade a que se destina a sociedade de economia mista, fato é que não tem o condão de alterar a sua natureza jurídica. Explique-se. O fato de a sociedade ser constituída para perseguir interesses públicos apenas demonstra que a marca característica de sua atuação está para além de interesses meramente privados e mercadológicos. No entanto, não é a finalidade a que se destina que ditará o regime jurídico a ser aplicado, por mais que parte de seu capital seja público. Isso não dará contornos a sua natureza como sendo misto. As sociedades de economia mista são pessoas jurídicas de direito privado; logo, desprovida das prerrogativas conferidas aos demais entes da Administração Pública.

Entendimento diverso, entretanto, aduz que o bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito público, a que se tenha dado os contornos e estrutura de direito privado, são considerados bens dominicais (CC, art.99), cuja afetação a uma finalidade pública tornaria os bens que compõem o patrimônio da pessoa jurídica públicos; portanto, insuscetível de usucapião. Calha, aqui, o famoso ditado: os fins não justificam os meios.

O entendimento que agasalhamos é que as sociedades de economia mista são pessoas jurídicas de direito privado, e o fato de prestarem serviços públicos não as torna ente paraestatal e, portanto, seus bens ostentam natureza jurídica privada, sendo, inclusive, suscetível de usucapião. Esse entendimento já foi acolhido pelo STJ: REsp 120.702; REsp 647.357.

Albuquerque Advogados compactua, portanto, do entendimento segundo o qual perfeitamente possível não só a invocação de prescrição aquisitiva de bens imóveis vinculados ao patrimônio da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano, como também é possível o deferimento de concessão especial de uso para fins de moradia, que conta com entendimento favorável do Superior Tribunal de Justiça.