Proibições de escrituras em condomínio rural

O provimento 260 da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais, publicado em outubro de 2013, proibiu a lavratura de escritura pública de fração ideal de imóveis rurais em metragem inferior à fração mínima de parcelamento, que no Centro-Oeste Mineiro corresponde a 3 hectares.

A intenção dessa proibição é evitar a criação de verdadeiros loteamentos urbanos fora dos limites do perímetro da cidade, prática proibida pela Lei 6766/79. Nessa modalidade de empreendimento, o "loteador", apesar da destinação urbana, normalmente não é obrigado a seguir toda a regulamentação prevista na lei de loteamentos, o que diminui drasticamente os custos de implantação.

É preciso ter em mente que, para ser lavrada escritura de compra e venda de imóvel rural, com propriedade exclusiva, é preciso que se respeite uma metragem mínima, chamada Fração Mínima de Parcelamento (FMP na sigla encontrada nos certificados do Incra), abaixo da qual fica proibida a venda.

Porém, essa fração mínima de parcelamento, atualmente em 3 hectares na região Centro-Oeste de Minas (essa metragem se altera conforme a região), é considerada grande para fins comerciais, em caso de chácaras de lazer. Em muitas ocasiões, o interesse do comprador se restringe a uma pequena gleba de 2.000m2 a 5.000m2 localizado na zona rural, com o intuito de ser ter uma casa de campo para fins recreativos. Nessas ocasiões a destinação do imóvel não é rural mas sim urbana.

Assim, para se viabilizar a escritura, os responsáveis pelo chacreamento criam um loteamento rural com glebas respeitando a fração mínima de parcelamento, porém vendendo cada uma dessas glebas para diversas pessoas, criando condomínios, onde se estabelece as divisas de cada parte, o chamado condomínio pro diviso. Nesses casos, o comprador teria uma escritura de fração ideal do terreno.

É justamente essa prática que a Corregedoria de Justiça pretendeu coibir. Contudo, a despeito desse respeitável entendimento, é certo que tanto as normas gerais de direito privado permitem o condomínio quanto a regulamentação do Incra permite a criação de chácaras de recreio abaixo da fração mínima de parcelamento, excetuando, em alguns casos, a proibição da Lei 6766/79 da realização de loteamentos urbanos, entenda-se de destinação urbana, fora do perímetro urbano do município e abaixo fração mínima.

A aludida norma da Corregedoria não especifica se a proibição se estende a todo e qualquer condomínio rural, ou se havendo autorização do Incra, poderia se excepcionar os rigores ali previstos. Parece-nos, contudo, que a vedação tem o sentido amplo de abarcar todas as situações de condomínio.

Nesse contexto, acreditamos que a regulamentação da Corregedoria não poderia ter criado essa proibição, já que não prevista em Lei, e cuja competência somente a União seria capaz.

Foto: por tipiro (Flickr)