​Qual o critério ideal a ser adotado na cobrança das taxas condominiais?

Atualmente existem três modelos de cobrança da taxa de condomínio, que são a por fração ideal, por unidade e mista, e ainda a híbrida. Todas possuem suas particularidades na hora da cobrança e podem agradar mais a uns usuários, que a outros.

Veja como é feita cada cobrança

Para que você entenda como é feita cada cobrança e como isso afeta o bolso de cada condômino, separados e explicamos os três tipos de taxas condominiais.

• Cobrança por fração ideal: é o modelo adotado pelo Código Civil conforme dispõe o art. 1336, que prevê que os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais. Se a convenção não versar o contrário ou, se ela for omissa, esse modelo de cobrança é o mais adotado em todo mundo. No Brasil, ganhou legitimidade com a Lei n.º 4.591/64, que é reconhecida pela maioria como a regra mais equânime.

O que é fração ideal?

É a parte inseparável, a fração ideal no solo e nas outras partes comuns que cabe a cada unidade imobiliária. É identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio e na escritura do imóvel. A fração ideal é calculada dividindo-se a área do terreno (Ater) pela metragem total da área construída do edifício (Aund). Em seguida se multiplica esse resultado pela área construída de cada unidade (At und). Veja como é a fórmula:

FI = Ater x Aund / At und

O STJ não afastou a cobrança por fração ideal por considerá-la ilegal?

Na verdade, é equivocada essa afirmação propagada pela mídia e alguns juristas mal intencionados, que afirmam que a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vedou o rateio por fração ideal. Isso levou milhares de pessoas aos tribunais para questionar a legitimidade da cobrança, quando na verdade o Tribunal não se manifestou sobre a questão.

Não houve sequer discussão de mérito nesse processo, pois o relator entendeu que o recurso não reunia condições processuais para seguir. A defesa do condomínio mineiro pela inépcia ao não rebater todos os argumento da sentença não deu condições processuais para que o Superior Tribunal de Justiça decidisse o mérito. O seja, o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia, já que o recurso não foi nem mesmo acolhido.

Entenda a cobrança por unidade

Esse modelo de cobrança, muito defendido principalmente por moradores de coberturas, prevê a cobrança em condição de igualdade para todas as unidades, independentemente da área privativa. Se embasa fundamentalmente no fato do uso da área comum ser o mesmo e sem qualquer tipo de vantagem ou acréscimo para quem possui maior propriedade.

Cobrança mista adota critérios diferentes

A cobrança mista adota critérios de cobrança diferentes para taxas ordinárias e extraordinárias. Este modelo usa como critério a fração ideal para cobrança das taxas ordinárias (manutenção, obras necessárias e de conservação). E faz a cobrança por unidade para as taxas extraordinárias que (gastos extraordinários que demandem captação de valores, como substituição de equipamentos, reformas, benfeitorias).

Os corolários dessa tese defendem que a adoção de critérios diferenciados é adequada em razão das benfeitorias realizadas mediante pagamento de taxas extraordinárias beneficiarem a todos condôminos sem distinção. Isso porque geralmente os investimentos que justificam essas taxas são aproveitados por todos condôminos na mesma proporção, independentemente do tamanho da sua fração, enquanto as taxas ordinárias têm relação direta aos custos de seguro e consumo que são presumidamente maiores nas unidades com maior fração ideal, e por isso devem ser cobradas de acordo com a fração ideal.

A cobrança por fração ideal me parece ser a mais equânime, pois se eu tenho um apartamento maior, ele tem maior valor venal e poderá ser habitado por maior número de pessoas, o que consequentemente afetará o consumo. Também gerará maior proveito econômico nos casos em que é destinado à locação. Consequentemente, tem mais propriedade no todo e, se houver um sinistro, serei indenizado numa proporção maior do que aquele que tem um apartamento cuja metragem é inferior ao meu, e assim por diante.

Fotos: por MundoAdvogados.com.br